田んぼから新築を建てるために必要な工程とは

年内を通して多くのご相談をうける内容の一つに、「両親が所有している田んぼが●坪くらいあって、そのうちの●坪くらいに家を建てたいと思っているんだけど・・・」「この畑をつぶして家を建てたい」など、田んぼや畑などの農地に家を建てたいといったご相談があります。家族が農家だったり、農地を購入して家を建てたりしたいとお考えの方は多くいらっしゃいます。

本記事では、田んぼから宅地にしたいとお考えの方に、建物を建築できるようになるまでの工程をご紹介します。

田んぼに建物を建築するための工程

①「農業振興地域」であるか調べる

まず田んぼから宅地にする為には、その田んぼがある場所が「農業振興地域」であるかどうかを調べる必要があります

●農業振興地域とは・・・　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市町村の農業振興地域整備計画により、農業を推進することが必要と定められた地域のこと

仮に「農業振興地域」に定められていた田んぼを購入した場合、「農業振興地域除外申請」手続きを行わないといけません。「農業振興地域除外申請」の受付時期に関しては、管轄である農業委員会に確認する必要があります（毎年、●月と●月というふうに受付時期が地域の農業委員会で決められています）。受付時期から約3ヶ月は「農業振興地域除外申請」の期間として時間がかかってきます。

②測量

上記の「農業振興地域除外申請」を農業委員会に申請する際に同時に、将来宅地として田んぼを利用する部分の範囲や面積を正確に測る「測量」という作業が必要になります。「測量」に関しては、有資格者で専門の「土地家屋調査士」に依頼するようになります。

そして同時に、田んぼの一部だけ建築に利用するようであれば「分筆」という作業も必要になってきます。田んぼの利用する一部を正確に書き表すことを分筆といいます。

③農地転用申請

「測量」・「分筆」し、農業委員会の判断で「農業振興地域」が除外された土地になれば、続いての手続きは「農地転用申請」が必要になります。「農地転用申請」とは、同じく農業委員会に建物が建てられる宅地として田んぼを利用することを許可してもらう申請のことです。この「農地転用申請」も「農業振興除外申請」同様、毎年地域の農業委員会で受付時期が決まっています。受付時期から約1ヶ月は「農地転用申請」の期間で時間がかかります。

ここまででやっと「農地法」絡みの手続きがクリアできたことになります。この「農地法」に関わる工程は必ずクリアできないと「田んぼを手に入れても建築ができない」という状態になりますので、十分に「土地家屋調査士」を交えてご確認いただくことが必要になります。

④前面道路の確認

そして、上記に加え必要になってくるのが、「前面道路が何メートルになっているか」です。「前面道路」とは、田んぼが接している道路のことを指しますが、地域によって《前面道路は●メートル以上は確保してください》という細かい縛りがあります。ですので、その条件を満たさない狭い道路に関しては、土地を削り道路として利用する面積を増やす「セットバック」を行う必要があります。この「前面道路」をきちんと把握していないと建築するに不適切な土地と判断されるので事前にしっかりとご確認ください。

⑤所有権移転登記

農地法と前面道路をクリアしていれば、やっと正式に建築可能な田んぼであることが証明されます。そして、次に必要な行為が、田んぼが自分の名義になっていなければ、名義を自分に移す「所有権移転登記」が必要になります。こちらも専門の有資格者「司法書士」の方に依頼します。ここまでの手続きでやっと田んぼを触れられる状態になります。

⑥宅地造成

次に「宅地造成」という工程に入ります。道路よりもかなり地面が低いようであれば地盤面を上げたり、建物をより建築しやすいように田んぼを整地していきます。そしてやっと建物を工事することが可能になります。

まとめ

宅地になっている土地を購入するよりも田んぼであれば時間と作業がかなり必要になってくるので要注意です。専門知識も必要になりますので、田んぼを購入・もしくは譲っていただく際には十分注意して調査していきましょう。